Kommersiella fastigheter till salu – guide 2025

Att köpa en kommersiell fastighet är ett av de större besluten en företagare eller investerare kan ta – och med 1 825 objekt listade på Objektvision.se just nu finns det mycket att välja på. Här går vi igenom prisbilden, marknadsplatserna och stegen fram till ett köp, med fokus på vad som faktiskt skiljer storstäderna från resten av landet.

Antal kommersiella objekt till salu: 1 825 (objektvision.se) ·
Objektsförmedlare i Sverige: 245 objekt (Lansfast) ·
Kommersiella fastigheter i Göteborg: 78 objekt (Verksamhetslokaler.se) ·
Största marknadsplatsen: objektvision.se

Fyra rader, ett mönster: utbudet är koncentrerat till storstadsregionerna, men prisbilden varierar så mycket att en uppskattning snabbt blir missvisande.

Det här är alltså ingen marknad där en enda siffra kan sammanfatta läget. För den som ska köpa handlar det i stället om att förstå vilken typ av fastighet som passar och var utbudet finns.

Vad kostar kommersiella fastigheter i Sverige?

Genomsnittligt pris per kvadratmeter

• En fastighet hos Mäklarhuset är prissatt till 21 900 000 kr, med en årshyra på 30 000 kr och en yta på 5 330 kvm (Mäklarhuset).
• Ett större objekt hos Mäklarhuset ligger på 79 000 000 kr, med 2 011 000 kr i årshyra och 31 573 kvm (Mäklarhuset).
• Ludvig & Co Fastighetsförmedling listar kommersiella objekt från 375 000 kr upp till 9 500 000 kr (Ludvig & Co).

Den stora spridningen i pris beror på att kommersiella fastigheter är allt annat än en enhetlig produkt. En kontorsfastighet i en stadskärna värderas utifrån hyresnivå, vakansgrad och skick, medan en industrifastighet ofta prissätts närmare marknadsvärdet för marken och byggnadens funktion.

Prisvariationer mellan olika regioner

Regionala skillnader syns tydligt i utbudet. I de lägre prissegmenten finns ofta mindre objekt i mindre orter, medan storstäderna dominerar de högre segmenten. Enligt Verksamhetslokaler finns exempel på kommersiella fastigheter från 150 000 kr upp till 16 000 000 kr i deras listning (Verksamhetslokaler).

Faktorer som påverkar priset

• Läge och lokal marknad
• Hyresnivåer och kontraktens längd
• Fastighetens skick och energiprestanda
• Vakansgrad och framtida underhållsbehov

Det är därför ingen slump att två liknande fastigheter kan ha helt olika prislappar. Värderingen utgår från avkastningskrav och driftnetto, inte bara från kvadratmeterpriset. För en köpare innebär det att du måste begära ut hyreslistor, driftkostnader och underhållsplan innan du bestämmer dig.

Haken: prisbilden för kommersiella fastigheter går inte att sammanfatta i en tabell. Den som köper utifrån ett genomsnittspris riskerar att betala för mycket för fel typ av fastighet i fel läge.

Prisbilden för kommersiella fastigheter är alltså allt annat än enhetlig.

Hur hittar man kommersiella fastigheter till salu?

Använda specialiserade marknadsplatser

• De stora marknadsplatserna för kommersiella fastigheter är Objektvision.se och Verksamhetslokaler.se.
• Enligt Verksamhetslokaler.se omfattar en större utbudslista 3 925 kommersiella fastigheter (Verksamhetslokaler).
• Mäklarhuset publicerar sina kommersiella objekt med pris, hyra och yta på sin säljsida (Mäklarhuset).

De här plattformarna fungerar ungefär som en sökmotor för lokaler: du filtrerar på typ av fastighet, ort, pris och yta. För den som vill ha hela bilden är det värt att titta på minst två marknadsplatser – och ibland även lokala guider, som vår prisguide för hus till salu i Kinda.

Kontakta kommersiella mäklare

• Mäklarhuset har en egen säljsida för kommersiella fastigheter och lokaler.
• Ludvig & Co Fastighetsförmedling publicerar sina kommersiella objekt direkt på sin sajt (Ludvig & Co).
• Specialiserade mäklare som Lansfast, Real Advice och Svensk Fast har egna listor och lokala kontakter.

En kommersiell mäklare gör mer än att visa objekt – de kan också ge dig tillgång till affärer som aldrig annonseras publikt. Särskilt i mindre städer sitter mäklarna på lokal kännedom som marknadsplatserna saknar.

Auktioner och direktförsäljning

Direktförsäljning förekommer bland både privata säljare och företag som vill avveckla fastigheter utan att synas i offentliga listor. Här blir nätverket viktigt – och en mäklare med lokala kontakter kan vara avgörande.

Vad detta innebär: den som bara tittar på en marknadsplats får en ofullständig bild. Utbudet är utspritt över flera aktörer, och de bästa affärerna finns ibland hos mäklare som aldrig annonserar publikt.

Utbudet är med andra ord utspritt över flera aktörer.

Vilka typer av kommersiella fastigheter finns det?

Kontorsfastigheter

• Vanligast i stadskärnor och kontorsområden
• Hyresgäster: företag, myndigheter, vårdgivare
• Långa hyreskontrakt ger stabila intäkter

Kontorsfastigheter är den typ som dominerar i centrala Stockholm, Göteborg och Malmö. Efterfrågan styrs av arbetsmarknadens utveckling och av hur företag vill använda sina lokaler.

Butiks- och restauranglokaler

• Dominerar i köpcentrum och stadskärnor
• Hyreskontrakten varierar mer än för kontor
• Känsliga för detaljhandelns utveckling

Butikslokaler har en tydlig koppling till konsumtion och stadsliv. En vakans i ett läge med låg genomströmning kan bli långvarig, medan ett bra butiksläge kan ge hög avkastning.

Industri- och lagertillgångar

• Finns främst i utkanten av städer och i verksamhetsområden
• Lägre pris per kvadratmeter än kontor
• Hyresgäster: logistikföretag, verkstäder, produktion

Industrifastigheter är ofta enklare att värdera eftersom de byggs för en specifik verksamhet. Å andra sidan kan ett smalt användningsområde göra dem svårare att sälja vidare om hyresgästen flyttar.

Hyreshus och bostadsfastigheter med kommersiell del

• Kombination av bostäder och lokaler i bottenplan
• Vanligt i äldre stadskärnor och blandstadsområden
• Kräver kunskap om både bostads- och lokalhyresregler

Den här typen av fastighet kan ge en bra mix av intäkter, men den ställer också krav på förvaltningen. Hyresregleringen för bostäder skiljer sig från lokaler, vilket påverkar både intäkter och värde.

Mönstret: ju mer specialiserad fastigheten är, desto viktigare blir hyresgästen. En kontorsfastighet med en stabil hyresgäst kan vara värd mer än en butiksfastighet i ett sämre läge – även om kvadratmeterpriset säger något annat.

Fastighetstypen är därför en avgörande faktor.

Är det lönsamt att investera i kommersiella fastigheter?

Kortsiktig vs långsiktig avkastning

• Direktavkastning: en vanlig tumregel pekar på 5–10 procent beroende på typ och läge
• Långsiktigt: stabila hyresintäkter och värdestegring
• Kortsiktigt: risk för vakanser och omförhandlingar

Långsiktiga investerare brukar titta på direktavkastningen, det vill säga driftnetto delat med pris. Kortsiktiga spekulanter hoppas i stället på värdeökning. Många investerare kombinerar hyresintäkter med förväntad värdestegring.

Risker med lediga lokaler

Innan du köper bör du be om en hyreslista och titta på när kontrakten löper ut. En fastighet med hög vakansgrad kan se billig ut, men kostnaderna äter snabbt upp den lägre köpeskillingen.

Jämförelse med bostadsfastigheter

• Kommersiella hyresintäkter är ofta högre per kvadratmeter än bostäder
• Hyreskontrakten är längre och omförhandlas inte årligen
• Kommersiella fastigheter kräver mer aktiv förvaltning

Skillnaden mot bostadsfastigheter handlar inte bara om siffror. En bostadshyresgäst flyttar sällan, medan en butik eller ett kontor kan stå tomt i månader efter att kontraktet löpt ut. För den som vill ha en aktiv förvaltning kan kommersiella fastigheter ändå vara rätt val.

Avvägningen: högre hyresintäkter kommer med högre förvaltningsrisk. Den som inte vill hantera vakanser och tekniska system bör överväga att köpa via ett bolag med professionell förvaltning.

Lönsamheten kräver noggrann analys av hyreskontrakt och vakansrisk.

Var i Sverige finns flest kommersiella fastigheter till salu?

Storstadsregioner: Stockholm, Göteborg, Malmö

Stockholm: störst utbud i landet ·
Göteborg: 78 kommersiella fastigheter till salu (Verksamhetslokaler) ·
Malmö: starkt utbud i Skåne

Stockholm dominerar utbudet, vilket märks både i antal objekt och i bredden av fastighetstyper. Göteborg är en av de städer där utbudet är som störst, och Malmö är navet i den skånska marknaden.

Mindre städer: Borås, Helsingborg, Varberg, Kungsbacka, Motala

• Borås, Helsingborg, Varberg, Kungsbacka och Motala är exempel på mindre städer med återkommande utbud.
• Objekten är ofta butiks- eller industrilokaler.
• Priserna ligger generellt lägre än i storstäderna.

I mindre städer kan utbudet vara ojämnt – det kan komma flera objekt samtidigt, för att sedan vara tyst en period. Den som har flexibla krav på ort kan hitta betydligt lägre ingångspriser här.

Länsfördelning: Skåne, Västra Götaland

Länsfördelningen visar att utbudet är koncentrerat till regioner där befolkning och näringsliv växer. Skåne har en stor andel industrifastigheter, medan Västra Götaland erbjuder allt från kontor till lager.

Mönstret: ju längre från storstäderna du kommer, desto färre objekt – men också lägre priser. För en köpare med flexibla krav kan en mindre ort vara den bästa ingången till marknaden.

Så köper du en kommersiell fastighet – steg för steg

1. Definiera behov och budget. Bestäm vilken typ av fastighet, vilket läge och vilken prisnivå du söker. Räkna med att banken vill se en plan för drift och finansiering.
2. Sök på marknadsplatser. Börja med Objektvision och Verksamhetslokaler för att få en bild av utbudet. Filtrera på typ, ort och pris.
3. Kontakta mäklare. Mäklare med inriktning på kommersiella fastigheter har ofta objekt som inte ligger på de öppna plattformarna. Exempel är Mäklarhuset och Ludvig & Co, som båda publicerar sina objekt öppet.
4. Gör en värdering och ordna finansiering. Ta hjälp av en värderare och diskutera med banken innan du lägger ett bud. DLA Piper har publicerat investeringsguiden Investment Guide Sweden 2025 för den svenska marknaden (DLA Piper).
5. Besiktiga och skriv köpeavtal. Gå igenom teknisk status, hyreskontrakt och juridik innan du skriver på. För en genomgång av juridik och finansiering vid fastighetsköp, se vår guide om hus på landet till salu – juridik och finansiering.

Stegen ovan sammanfattar den praktiska vägen till ett köp.

Vad som är bekräftat och vad som är oklart

Bekräftade fakta

• CMS Wistrand har publicerat en praktisk guide för investeringar i kommersiella fastigheter i Sverige (CMS Wistrand).
• DLA Piper har publicerat investeringsguiden Investment Guide Sweden 2025 för den svenska marknaden (DLA Piper).

Vad som är oklart

• Exakt genomsnittspris per kvadratmeter för hela Sverige saknas.
• Lönsamhetsdata uppdelat på fastighetstyp och region är inte sammanställd.
• Hur många objekt som faktiskt säljs, jämfört med hur många som ligger ute, är oklart.
• Tillförlitligheten i marknadsplatsernas utbudssiffror varierar.

Vad källorna säger

Det finns inga generella svenska restriktioner som hindrar utländska investerare från att förvärva fast egendom i Sverige.

CMS Wistrand (praktisk guide för investeringar i kommersiella fastigheter)

DLA Piper har publicerat investeringsguiden Investment Guide Sweden 2025 för den svenska marknaden.

DLA Piper (Investment Guide Sweden 2025)

För den som funderar på att köpa kommersiella fastigheter är marknaden både öppen och fragmenterad. Utbudet sträcker sig från små objekt i mindre orter till stora fastigheter i storstadsregionerna, och prisbilden varierar därefter. För en investerare är slutsatsen tydlig: agera med hjälp av flera källor – marknadsplatser, mäklare och egna kalkyler – eller riskera att missa de objekt som aldrig annonseras publikt.

Vanliga frågor

Relaterad läsning

• Hus på landet till salu – juridik och finansiering
• Hus till salu i Kinda – prisguide och plattformar