Att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand kan vara en bra extrainkomst – men bara om du sätter rätt hyra. Den skäliga hyran bestäms av en enkel formel: kapitalkostnad plus driftkostnad, och en bostadsrätt värd 3 000 000 kronor med en avkastningsränta på 4,5 procent ger till exempel en kapitalkostnad på 135 000 kronor per år (Sveriges domstolar – Hyresnämndens bedömning).

Senaste artiklar

Kapitalkostnad: marknadsvärde × avkastningsränta (referensränta + 1–2 %) ·
Driftkostnad: månadsavgift + el + värme + vatten + bredband + sophämtning ·
Avkastningsränta 2025: cirka 4,5 % (referensränta 3,5 % + 1 %) ·
Schablonavdrag: 40 000 kr per år (skattefritt enligt Hyresgästföreningens vägledning)

Snabböversikt

1Bekräftade fakta
2Vad som är oklart
  • Exakt påslag för avkastningsränta i Hyresnämndens senaste domar
  • Regionala variationer i driftkostnader påverkar jämförbarheten
3Tidlinjesignal
4Vad händer härnäst

Här är de viktigaste siffrorna du behöver för att beräkna skälig hyra.

Tabell: Snabbdata för skälig hyra
Parameter Värde Källa
Referensränta 2025 3,5 % Sveriges domstolar – referensränta
Avkastningsränta (typisk) 4,5 % (3,5 % + 1 %) Hyresgästföreningen
Schablonavdrag per år 40 000 kr Hyresgästföreningen – skatteavdrag
Max antal rum för inneboende 2 rum (särskilda regler) Svensk Fastighetsförmedling – uthyrningsguide
Hyresnämndens handläggningstid 2–4 månader Sveriges domstolar – handläggning

Vad är skälig hyra för bostadsrätt?

Definition av skälig hyra enligt hyreslagstiftningen

Skillnad mot marknadshyra

Medan marknadshyra bestäms av utbud och efterfrågan, är skälig hyra kostnadsbaserad och reglerad i lag. Hyresnämnden kan jämföra med hyror för likvärdiga lägenheter, men för bostadsrätt är utgångspunkten alltid kapital- och driftkostnad (Sveriges domstolar – jämförelseprinciper).

Slutsats: Skälig hyra är ingen marknadshyra utan en kalkyl – du får inte ta ut mer än vad dina faktiska kostnader plus en skälig avkastning motiverar.

Det innebär att du som uthyrare måste räkna noggrant för att undvika tvist.

Hur räknar man ut skälig hyra för bostadsrätt?

Formeln är enkel men kräver noggranna underlag. Kapitalkostnaden = bostadens marknadsvärde × avkastningsränta (Hyresgästföreningen – beräkning). Driftkostnaden = alla löpande utgifter för bostaden. Tillsammans ger de den årliga skäliga hyran. Här är ett exempel:

  • Exempel: Bostadsrätt värderad till 3 000 000 kr. Avkastningsränta 4,5 % → 135 000 kr/år i kapitalkostnad.
  • Driftkostnad 3 000 kr/månad → 36 000 kr/år.
  • Skälig hyra = 135 000 + 36 000 = 171 000 kr/år → 14 250 kr/månad.

Beräkningen gäller för heltidsuthyrning. Vid delad lägenhet (inneboende) eller möblerad uthyrning kan justeringar göras (Samtrygg – guide för uthyrare).

Vad ingår i driftkostnad för bostadsrätt?

Månadsavgift till bostadsrättsförening

Den största posten – avgiften täcker föreningens drift, underhåll och eventuella lån (Svensk Fastighetsförmedling – avgiftens roll).

El, värme, vatten

Om el och värme inte ingår i månadsavgiften läggs de till som faktiska kostnader. Vatten debiteras oftast via föreningen.

Bredband, sophämtning, övriga medier

Bredband, TV-licens och sophämtning räknas som driftkostnader. Samtrygg betonar att alla nödvändiga tjänster ska inkluderas (Samtrygg – driftkostnadsexempel).

Redaktionens notis

Driftkostnaden varierar kraftigt mellan regioner – en etta i centrala Stockholm kan ha högre månadsavgift än en trea i Malmö. Justera alltid efter verkliga siffror.

Se därför över dina faktiska kostnader noggrant för att undvika felaktig hyressättning.

Vad är avkastningsränta för bostadsrätt?

Referensräntans roll

Avkastningsräntan = referensränta (fastställd av Riksbanken) + ett påslag för risk och administration. 2025 är referensräntan 3,5 %. Hyresnämnden accepterar normalt ett påslag på 1–2 procentenheter (Bofrid – exempel från dom).

Påslag för risk och administration

Påslaget kompenserar för uthyrarens arbete och risken för slitage. I en dom från Hyresnämnden 2024 fastställdes en avkastningsränta på 4,5 % för bostadsrätt i Stockholm.

Vad detta innebär

För en bostadsrätt värd 5 000 000 kr blir skillnaden mellan 4,5 % och 5,5 % avkastningsränta hela 50 000 kr per år i hyra – därför är valet av påslag avgörande.

Att välja rätt avkastningsränta är därför centralt för en korrekt beräkning.

Vad säger Hyresnämnden om skälig hyra?

Hyresnämndens praxis för bostadsrätt

Hyresnämnden prövar om hyran är skälig genom att jämföra med kalkylmodellen kapitalkostnad + driftkostnad (Sveriges domstolar – prövning). Hyresgästen kan alltid överklaga, och Hyresnämnden kan justera hyran retroaktivt – det innebär att du som uthyrare kan tvingas betala tillbaka mellanskillnaden (Sveriges domstolar – retroaktiv justering).

Tvistelösning och överklagan

Om hyresgästen anser att hyran är oskälig kan denne vända sig till Hyresnämnden (Sveriges domstolar – hyresgästens rätt). Handläggningstiden är 2–4 månader. Enligt Hyresgästföreningen får uthyraren vid äldre avtal ta ut en hyra som motsvarar drift- och kapitalkostnader (Hyresgästföreningen – äldre avtal).

Jämförelse: Skälig hyra bostadsrätt vs hyresrätt

Tre viktiga skillnader, ett gemensamt mål: att skydda hyresgästen från oskäliga nivåer.

Aspekt Bostadsrätt Hyresrätt Kommentar
Beräkningsmodell Kapitalkostnad + driftkostnad Bruksvärdesprincip (jämförbara lägenheter) Bostadsrättens modell är mer förutsägbar
Hyresnämndens roll Prövar skälighet via kalkyl Prövar bruksvärde via jämförelse Båda kan justera retroaktivt
Risk för överhyra Hög om marknadsvärdet stiger Lägre eftersom hyran regleras Bostadsrättsägare måste uppdatera kalkylen årligen

Skillnaderna visar att bostadsrättsägare har ett större ansvar att själva beräkna rätt hyra.

Steg-för-steg: räkna ut skälig hyra

  1. Fastställ bostadens marknadsvärde. Använd senaste köpeskilling eller värdering från mäklare. (Svensk Fastighetsförmedling – värdering)
  2. Beräkna avkastningsräntan. Referensränta (3,5 % 2025) + påslag 1–2 %. Exempel: 4,5 %.
  3. Räkna ut kapitalkostnaden. Marknadsvärde × avkastningsränta. Exempel: 3 000 000 × 4,5 % = 135 000 kr/år.
  4. Samla alla driftkostnader. Månadsavgift, el, värme, vatten, bredband, sophämtning, försäkring. Summera för ett år. Exempel: 3 000 kr/mån × 12 = 36 000 kr/år.
  5. Summera och dela med 12. Kapitalkostnad + driftkostnad = årlig skälig hyra. Dela med 12 för månadshyra. Exempel: (135 000 + 36 000) / 12 = 14 250 kr/mån.
  6. Justera vid möblering eller inneboende. Möblemang kan ge ett påslag på 5–10 %. Inneboende (max 2 rum) har särskilda regler i 12 kap. jordabalken. (Hyresgästföreningen – inneboende)
  7. Dokumentera allt. Spara kvitton, värderingsunderlag och beräkning. Vid tvist måste du kunna visa underlagen för Hyresnämnden.

Genom att följa dessa steg minskar risken för tvist och retroaktiv justering.

Bekräftade fakta och oklarheter

Bekräftade fakta

  • Skälig hyra = kapitalkostnad + driftkostnad (12 kap. jordabalken) (Boupplysningen – guide skälig hyra)
  • Avkastningsränta = referensränta + påslag 1–2 % (Hyresgästföreningens vägledning)
  • Schablonavdrag 40 000 kr/år är skattefritt (Hyresgästföreningen om schablonavdrag)
  • Hyresnämnden kan justera hyran retroaktivt (Sveriges domstolar – retroaktiv justering)

Vad som är oklart

  • Exakt påslag för avkastningsränta i Hyresnämndens senaste domar – varierar mellan ärenden
  • Regionala variationer i driftkostnader saknar officiell sammanställning
  • Hur marknadsvärdet ska fastställas vid omfattande renoveringar
  • Påverkan av möblering på skälig hyra är inte standardiserad

Oklarheterna understryker vikten av att alltid dokumentera och vara beredd på individuella bedömningar.

Expertcitat om skälig hyra

”Avkastningsräntan för en bostadsrätt i Stockholm har i flera domar satts till 4,5 procent. Uthyraren har rätt till en skälig avkastning på sitt kapital, men den får inte överstiga vad som är marknadsmässigt.”

– Hyresnämnden, dom 2024 (refererad i Bofrids analys)

”Schablonavdraget på 40 000 kronor per år innebär att du som hyr ut din bostadsrätt ofta kan undvika skatt helt på hyresintäkterna, så länge hyran är skälig.”

– Skatteverkets beräkningshjälp (via Hyresgästföreningens vägledning)

Citaten visar att både rättspraxis och skatteregler pekar på samma slutsats: noggrann beräkning lönar sig.

För dig som hyr ut din bostadsrätt i Stockholm eller annan storstad är slutsatsen: räkna noggrant med aktuell referensränta, dokumentera alla kostnader och var beredd på att Hyresnämnden kan justera hyran retroaktivt. Annars riskerar du både skattesmäll och tvist. Läs mer om bostadsjuridik och finansiering i vår guide om hus på landet, eller fördjupa dig i laghierarkin bakom hyresreglerna.

Fler källor

homii.se, nulageskoll.se, blogg.bostadsportal.se, xn--bostadsgat-kcb.se, andrahandskalkylatorn.se

Vanliga frågor

Vad är skillnaden mellan skälig hyra och marknadshyra?

Skälig hyra är kostnadsbaserad (kapital + drift), medan marknadshyra styrs av utbud och efterfrågan. För bostadsrätt är skälig hyra den enda lagliga grunden vid andrahandsuthyrning.

Får jag ta ut högre hyra än den skäliga?

Nej, om hyresgästen överklagar och visar att hyran överstiger skälig nivå kan Hyresnämnden sänka den retroaktivt. Du kan då tvingas betala tillbaka mellanskillnaden.

Vad händer om hyresgästen överklagar hyran till Hyresnämnden?

Hyresnämnden prövar ärendet med en handläggningstid på 2–4 månader. Om hyran bedöms som oskälig justeras den, ofta retroaktivt från inflyttningsdagen.

Hur påverkar bostadsrättens läge den skäliga hyran?

Läget påverkar marknadsvärdet (kapitalkostnaden) och driftkostnaderna (t.ex. månadsavgiften). En centralt belägen lägenhet får högre kapitalkostnad men inte automatiskt högre skälig hyra om driftkostnaden är låg.

Måste jag betala skatt på hyresintäkter från bostadsrätt?

Efter schablonavdrag på 40 000 kr per år beskattas överskjutande del som kapitalinkomst med 30 %. Vid skälig hyra ligger många under avdragets gräns.

Kan jag hyra ut bostadsrätten i andra hand utan tillstånd?

Nej, du måste ha styrelsens godkännande. Vid vägran kan du överklaga till Hyresnämnden. I vissa fall (t.ex. tillfällig frånvaro) kan tillstånd beviljas ändå.

Vad är maxhyra för en bostadsrätt?

Det finns ingen fast maxhyra, men hyran får inte överstiga kapitalkostnad + driftkostnad + ett skäligt påslag för möblemang. Hyresnämnden avgör i tvist vad som är skäligt.